Etude de la Loi Pinel Métropole
par M2H Patrimoine le 2 août 2019
Pourquoi la loi pinel ?
En france le manque de logement est un problème majeur. Depuis des décennies les gouvernements successifs en ont fait une priorité. A longueur de temps des lois successives ont été votées, Paul, Pons, de Robien etc, sans que jamais ce problème ne soit résolus. Le problème s’accentue avec les familles monoparentales de plus en plus nombreuses et l’abandon des campagnes en faveur de l’installation dans les grandes métropoles. Pour y remédier l’Etat encourage par des incitations fiscales, les contribuables fiscalisés à investir et à devenir des propriétaires bailleur.
Fonctionnement de la pinel
Un contribuable domicilié en France fait l’acquisition d’un bien immobilier qu’il met en location nue; En fonction de la durée de location il peut réduire ses impôts sur le revenu (IRPP).
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans : 21%
Nb : L’opération peut être réalisée en tant que personne physique ou via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts)
Conditions d’éligibilité à la loi Pinel
Quel contribuable ?
Le contribuable doit avoir son domicile fiscal en France et donc payer ses impôts en France. nb: Les contribuables condamnés comme marchand de sommeil ne sont pas éligibles au dispositif pinel.
Quels biens ?
Le bien doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achevement).
- Il doit répondre aux normes RT 2012 (Réglementation thermique).
- Le logement doit bénéficier d’une isolation phonique.
- Le logement doit être loué nu
Limite des loyers ?
- Zone A bis : 17,17€/m2
- Zone A : 12,75€/m2
- Zone B : 12,28€/ m2
- Zone B2 : 8,28€/m2
M2: Correspond à la surface Pinel (Habitable +Certaines annexes (50% dans la limite de 8m2))
Les loyers sont pondérés par un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/Surface (limite : 1,20)
| Exemple d’investissement Pinel Achat d’un T2 de au prix de revient (Prix d’achat + Frais de notaire) de 200 000 € situé dans une zone A. Surface 38m2. Montant au M2 : 5263€ (< 5500€) Calcul Pinel Loyer généré : 580€ /mois soit 6 960€/an Mensualités emprunt – 890€ /mois Différentiel : – 310€ Charges – 187€ ADI : 60€ GLI : 45€ Copro : 32€ Taxe foncière 50€ Effort d’effort – 497€ Réduction pinel +334€ 200 000*18%/9 = 4000€ 4000€/12= 333,33€ Effort d’épargne 163 € |
Limites de ressources du locataire en 2019
| Composition fiscal du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 38 236€ | 38 236€ | 31 165€ | 28 048€ |
| Couple | 57 146€ | 57 146€ | 41 618€ | 37 456€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 74 912€ | 68 693 € | 50 049€ | 45 044€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 439€ | 82 282€ | 60 420€ | 54 379€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 106 405€ | 97 407€ | 71 078€ | 63 970€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 119 745€ | 109 613€ | 80 103€ | 72 093€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 341€ | +12 213€ | +8 936€ | +8 041€ |
nb : Possibilité de louer à des ascendants ou des descendants à conditions qu’ils ne figurent pas sur la déclaration fiscale (cerfa 2042) du propriétaire.
Quelles sont les zones géographiques concernées ?
Zone A Bis : Paris et 76 communes des alentours.
Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, reste de la petite couronne parisienne, partie Est de la Côte-d’Azur et Genevois français.
Zone B1 : grande couronne autour de Paris, agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), partie Ouest de la Côte-d’Azur, départements d’outre-mer, Corse.
Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières et littorales où existe une forte demande locative, périphérie de l’Île-de-France. Attention sont encore éligibles dans cette zone les logements acquis au plus tard le 31 décembre 2018 dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017.
Plafonnement de la loi pinel
L’investissement Pinel est limité à 300 000€ par contribuable
Un contribuable peut faire 2 investissements pinel la même année sans dépasser 300.000€
La loi fixe une limite de la base défiscalisable fixée à 5.500€/m2. Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2019 sur les investissements en défiscalisation Pinel
